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实施主体已定 兰州南砖瓦窑能否打破“沉寂”

2021-09-02 来源:兰州方程式
  作者:何帆
 
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  兰州主城区的发展一直包含“两条路径”,一方面是城区边界向外突围,另一方面是老城区棚改、旧改的大力推进。不过,当下虽然在大力提倡旧改,并不提倡“大拆大建”,但有些城市住区因为建设年代久远、生活条件落后、区位地段影响了城市一体化规划布局,“棚改”依旧是其最佳的“归宿”。


  在兰州,南砖瓦窑就是最具代表性的棚户区之一。


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南砖瓦窑实拍


  近十年来,南砖瓦窑棚改项目推进的消息,就一直萦绕在兰州人的耳畔,但往往都是“雷声大、雨点小”,虽然消息不断,但却一直没有实质性的进展。时间是挡在南砖瓦窑居民面前的一座大山。


  不过,在2019年之后,南砖瓦窑棚改项目的推进速度明显加快,这一年,兰州市完成了南砖瓦窑棚改项目概念性方案设计,并在年底通过了规划用地修改专家审查论证会,同时也成立了征收指挥部,完成了征收摸底、房屋测量、预评估及2次征收方案住户意见征询等工作。


  2020年3月6日至2020年4月5日向各住户发放《南砖瓦窑棚户区改造项目(一期)安置意见确认表》,进行了二次征求意见及意见梳理工作。


  据了解,南砖瓦窑棚改项目由城关区城投公司负责实施,并已联合团结新村街道正式申报了改造计划。目前来看,南砖瓦窑棚改项目概念性设计方案已过审、项目实施主体也已敲定、征收摸底工作也已几近完成。


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南砖瓦窑实拍


  不过,事实并非我们想象的那么顺利。截至目前,南砖瓦窑还没有拆迁动态,回顾往昔,南砖瓦窑的拆迁也都是“难点”。之所以如此,是因为南砖瓦窑的面前有两座大山需要“搬移”。


  一是拆迁难度。一般情况下,征拆房屋价格会由房地产价格评估机构进行评估,常见的方式为周边取样评估,评估标准包括房屋使用价值、地段等。南砖瓦窑地段优势明显,周边房价也很高,其拆迁安置费用自然不菲。


  2021年发布的《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》提到:旧城区改建(棚户区改造)应当先行征询被征收人的改建意愿,有80%以上被征收人同意的,方可启动改建工作;另外,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。


  根据相关规定和一些特定情况,南砖瓦窑的拆迁安置要让大部分征收人统一意见应该很难,其征拆难度自然也很高。


  二是土地规划。南砖瓦窑区域范围内,规划了大量的商业用地,区域内只有不到一半的住宅用地规划。另外,南砖瓦窑还包括东方红影城、东站小学等既有建筑,并预留了一部分公园绿地,开发商的建设成本和开发回报率也会受到影响。


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南砖瓦窑区域用地规划 制图:兰州方程式


  在这最主要的两重因素下,南砖瓦窑成为了很多开发商严重“食之无味、弃之可惜”的“鸡肋”,也成为了一个烫手山芋。虽然这些年看中南砖瓦窑地段的开发商不在少数,但是真正敢于接下来的却没有。


  如今城关区城投确定开发南砖瓦窑项目,也让该项目进入实施阶段有了希望。但对于南砖瓦窑来说,即便抛却以上两个因素的影响,在现有条件下,项目如何与城关区中心城区大规划相融合,还需要进一步调整。


  根据公开信息可知,南砖瓦窑项目在2021年开始对接兰州市自然资源局,对项目进行设计方案优化调整工作,最终改造方案还未确定,所以最后的具体征拆时间也暂时无法确定。那么南砖瓦窑是否会再次进入“沉寂期”呢?笔者认为应该不会。


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南砖瓦窑实拍


  首先,如今南砖瓦窑棚改项目实施主体已经敲定,项目也已经进入征收前期阶段,所以应该不会突然停滞。


  其次,在《兰州“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》里,提到了兰州市将实施棚户区改造项目93个,城关区就占据了45个项目,其中将在接下来重点推进的项目,就包括城关区南砖瓦窑。


  作为接下来重点推进的棚改项目,南砖瓦窑如今面临的境况早已和五年前乃至十年前有所不同。如今的南砖瓦窑已经有了比较明晰的动向,只要征收环节启动,这里的变化将肉眼可见。至于何时启动征收,我们只能把结果交给时间了。


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