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兰州“城市病”能靠TOD解决?

2021-03-01 来源:兰州方程式
  作者:刘楠梓
 
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      不可否认,今天生活在都市中的大多数人群,都在经历着“都市病”带来的折磨。


  理论上讲,城市的发展水平越高,其中的人们生活的应该越好。但事实恰恰相反,随着人口的快速增长和城市配套资源的失衡,城市中个体的生活质量反而实在持续地下滑。我们会感受到越来越拥堵的街道、越来越挤的公交车、越来越令人不快的就餐、购物、娱乐环境和越来越激烈的对教育、医疗等城市资源的竞争,我们的生活成本变得更高,生活质量却变得更差。


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  这似乎是每一座人口和城市发展水平达到一定基数的城市的通病,也恰恰是那些自诩为“城市运营商”和“生活方式缔造者”的开发企业真正需要去解决的问题。


  为此,现在很多的开发企业越来越青睐于TOD开发模式。


  所谓TOD(transit-oriented development)开发模式,指的是以公共交通为导向的城市发展模式,这个概念是由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出,是“以公共交通为导向”的开发模式,以地铁、轻轨、巴士等公共交通为中枢,以5-10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。


  针对城市“摊大饼”式的发展模式造成的土地利用率降低、城市资源分散、社区纽带断裂、自然和生态环境恶化等等问题,卡尔索尔普主张限制城市边界,建设紧凑型城市,将多样化的城市功能都集中布置在公共交通站点周边,形成人气集聚、出行高效、方便快捷、健康悠闲的城市生活方式。


  自1992年卡尔索尔普TOD开发模式后,很快获得了学界和商界的认可,并在世界各地的一些城市中得到应用和推广。比如纽约的曼哈顿高线公园(High Line Park)的改造建设堪称TOD先行者。


  高线公园位于纽约曼哈顿西部,原本是一条废弃的高架铁路线,进行TOD模式发展后,通过交通线路重塑,连通着周边居住区、商业区、办公建筑,现在已经成为一块“漂浮在曼哈顿空中的花园”;比如日本东京著名的城市更新项目——涩谷未来之光,依靠地铁轨道交通系统和都市公交系统,连接了东京多个区域,集成众多的商业建筑,聚拢大量客流,一出世就惊艳世界,创造的繁华经典迄今依然为人津津乐道;还有香港从上个世纪起就以TOD社区的土地利用形态对城市进行规划,其中九龙站通过轨道交通站点与商圈、居住区间的科学规划,提升片区内步行系统的通达程度,迅速盘活九龙商圈。


  现在,作为世界人口最稠密的城市之一,香港仍然能保持交通的顺畅,有效控制交通污染,成为繁华购物之都代表,TOD开发模式功不可没。


  而在国内,近几年很多一、二线城市也都在进行TOD规划,出现了大量的TOD项目。比如深圳首个TOD全能综合体“塘朗城”、深圳万象天地商业综合体、建设中的北京城市副中心站综合交通枢纽、武汉葛洲坝 龙湖·江宸、以及成都新津TOD项目等等。


  TOD开发模式俨然已经成为减轻城市发展压力、串联城市各个板块、实现城市一体化发展、提升城市生活幸福感的主要手段之一。


  那么,兰州是否具备TOD项目开发的条件?又有哪些项目具备TOD项目的潜质?


  作为带状河谷型城市,兰州的城市发展至始至终都承受着土地资源紧张、发展空间不足、部分区域人口压力过大等等问题,以致于我们还没有达到一、二线城市的发展水平,就已经患上了大城市的“都市病”,而TOD开发模式将“城市空间”与“车站空间”融为一体,打造“立体城市”、“垂直城市”的思路,本质是通过土地规划和交通规划来协调城市化进程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾,这恰恰是最适合兰州这座城市的。


  目前,兰州已经开通了地铁一号线,在沿线的各个站点附近,其实已经有一些项目初具TOD模式的潜质,比如位于地铁一号线首站——东岗站的轨道·城市曙光项目,集合住宅、办公、商业、酒店、创新产业园区等业态于一体,地铁上盖、业态多元,本质上已经是TOD的开发模式;再比如毗邻深安大桥(南)站的兰州万达城,是万达集团首个布局“新丝路”节点城市的特大型文化旅游项目。规划文化、旅游、体育三大板块,集万达茂、酒吧街、优质学校、冰雪乐园、海洋乐园、度假酒店群、恒温水乐园、旅游集散中心、体育乐园等十大业态,辐射七里河、安宁、西固三大板块、马滩、兰州海关、城市学院、深安大桥(南)四个站点,可以说是兰州规模最大、业态最完备的TOD项目;还有城市学院站,周边集合了富力·兰州CBD、万科璞悦澜岸、安宁吾悦广场、中海广场、中集·理想国际等诸多住宅、商业和写字楼项目,也完全具备TOD模式的特点。


  

轨道城市曙光效果图

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兰州万达城效果图


  但我们也应该认识到,TOD开发模式必须依赖于密集发达的交通体系,尤其是高铁、地铁、轻轨等现代化交通方式。目前兰州的地铁仅仅开通了一号线,二号线还在建设之中,三、四、五号线尚未获批,就交通网络而言,还稍显薄弱。而且兰州地铁一号线从陈官营直达东岗,途径的基本都是城市核心区域,开发改造的成本也比较高,要进行TOD模式开发,恐怕需要官方的大力支持和实力企业的强势介入,在兰州的城市发展水平和土地价值还达不到一定水准的情况下,不知道有多少企业愿意“趟这趟浑水”。


  TOD作为世界一流的大都会最成功的一种开发模式,其核心要素是“交通枢纽+商业中心+精品住宅”,采用TOD模式打造的综合体,把不同的行为集中在一起,以轨道站点为中心,内部交通主要以步行为主,构建出充满活力的街道空间。在共生、互利的基础上,不仅能彼此增加潜在顾客,还能长时间“粘”住人,最终实现多项功能的综合,进而转化为商业价值。其就像是一个都市大磁场,吸引着人流、资金流、信息流,汇聚成片区的生活、消费中心。这既能让住户享受成熟的配套、便捷的都市生活,还能实现资产增值。


  同一区域,TOD物业的资产价值也远高于其他物业,这样既保障了物业的升值潜力、也保障了城市人群的生活品质,同时也有效提升了轨道沿线商业价值,将土地价值发挥到了极致。


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  兰州夜景:图片来源于图虫创意


       对于兰州而言,是弥补我们城市发展诸多硬伤的有效手段,也许在今后的城市开发中,我们更应该把关注点放在TOD模式的研究和TOD项目的建设上。

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