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品牌房企是兰州地产的“搅局者” ?

2021-02-20 来源:兰州方程式
  作者:杨家玲
 
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  2021年1月12日,中指研究院发布了2020年1-12月兰州房地产企业销售金额TOP10企业排行榜。


  榜单显示:兰州房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为460.7亿元。其中一家企业销售金额突破100亿(兰州碧桂园),三家企业销售金额在50-100亿之间(万科、恒大、保利),六家企业的销售金额在50亿以下(万达、华润、中海、绿地、大名城、银河国际)。


  看完这个榜单,我们在感叹外来地产大鳄强大的吸引能力的同时,也十分尴尬地发现,甘肃的本土地产企业却只有一家上榜(永坤置业的银河国际居住区)。


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  在当今世界,有一句军事术语叫作“不对称战争”,指的是战争的双方存在巨大的实力差距,弱势的一方对强势的一方无法构成有效的攻击,陷入被动挨打且又无可奈何的情形。


  比如美国发动的阿富汗战争、伊拉克战争等等,当然,更为常见的是各种网络游戏中RMB玩家对普通玩家的粉粹性碾压。而在今天的兰州房地产市场上,在上面这份2020年兰州房企销售业绩排行榜上,我们也多少看到了一些“不对称战争”的影子。


  自2012年恒大地产首进兰州以来,8年的时间里,恒大、碧桂园、保利、万科、融创、富力、绿地、中海、世茂、华润置地、万达、龙湖(已签约)、绿城、大名城、华远、蓝光、海亮、荣光、鸿嘉等等外地开发企业纷纷进入兰州市场开发项目,足迹遍布兰州五区三县的各个角落,并逐步蚕食掉本土企业在兰州的市场份额。


  假如8年以前,我们还可以说外来开发企业和本土开发企业之间勉强算是势均力敌、半壁江山的局面,那么时至今日,本土企业在地产大鳄们的多次“降维打击”之下,对兰州市场的把控早已节节失守、力不从心。如今的兰州楼市上,除了少数本土企业还有项目可做,大部分企业都已经销声匿迹。


  只要稍加注意就不难发现,这些地产大鳄到兰州开发项目,并不仅仅着眼于某个住宅或是商业项目,也不愿意跟本土企业去抢市中心的所谓“黄金地段”,而是放眼地价低廉、土地储量丰富的城市周边板块,连带地段甚至整个区域进行综合开发,青白石、文创城、定连等等板块都是这样开发起来的。


  这种通过区域改造来提升地块价值和区域竞争力,建设城市副中心,通过大宣传、大营销的方式对项目进行释放,从而进一步提升项目附加价值的理念是本地地产商没有尝试过的,这种方式虽然投入巨大,但是由于拉动了周边经济,地块的价值很快凸显出来,产出的产品附加值也更高,同时也为市政建设作出了贡献,这是地方政府和百姓都乐于看到的。不但如此,在品牌、资金、营销、销售、物业等各个方面,外来的地产大鳄们也都有着更成熟的运作模式和更高效的执行力。


  这不仅仅是兰州一个地方的问题,事实上,这几年中国整个房地产行业都出现了明显的“马太效应”,行业的集中度一直在提高,资源、资金、土地全部都在向头部企业、或者我们所说的龙头企业集中,而本土企业则面临债务压力渐增、资金流动困难、融资渠道单一、人才大量流失等诸多困境,在巨头的阴影下勉强求存。强者愈强、弱者消失,这是整个地产行业的大趋势。


  除了实力上的差距之外,在对待城市发展的态度、把控城市扩容的脉络上,我们的本土企业和外来企业之间也存在着不小的差距。


  记得几年前,笔者跟着几位本土地产大佬一起去文创城考察保利·领秀山项目,那时候文创城基本还是一片荒山,闲聊时一位地产大佬说:“这个鬼地方,谁会来买房子?”可如今,“这个鬼地方”已经建设了万科城、保利·领秀山、碧桂园·公园上城、华远·三千院、冉泽·御景龙湾五个项目(据说不久后万达也会拿地开发项目),整个板块的货值在百亿以上,是兰州楼市上最炙手可热的板块之一。


  同样的事情也发生在青白石,青白石那么大的土地储备量、那么便宜的地价、距离雁滩那么近的距离,为什么当年本土企业中只有永坤置业在青白石拿了地?


  兰州市场上的一些“保守人士”,总会把碧桂园、恒大这样的企业称之为“搅局者”,这话倒也能算错,但“大鳄们”的搅局都有其战略目的,这个目的不是冠冕堂皇的所谓“助力兰州城市发展,实现西部大开发总体战略”等等虚词。


  大鳄们的目的很简单:寻求发展空间、寻求资本出口,当然也有躲避政策调控的考虑。我们可以看到,他们就是在不停研判中国各个城市的市场和政策,一线城市趋紧就转战二线、二线城市趋紧再转战三线,三线泡沫大了,一线有了机会再转回一线,闪躲腾挪之间,有意无意就完成了全国大布局,又促成了品牌效应的高度集中。


  摊子铺的大一些,涉及领域多一些,在资本运作的层面上考虑问题,大鳄们的成功,无外乎是。


  始终存在风险意识,始终考虑行业变革,这些是企业的生存之本。郁亮曾经说:“张瑞敏有一句话‘没有成功的企业,只有时代的企业’,听了很触动。


  我们现在的观念,包括百年老店、基业长青、精益求精、日积月累,都是建立在工业时代的基础上的,其前提是有一个很稳定、恒定的商业环境,而在发生了‘破坏性创新’的环境大变革之中,这些东西还够不够用呢?”这段话道破玄机,中国的商业环境,比起西方的百年基业来其实还在雏形阶段,行业变革几乎每年都在发生,这么多年里,多少行业大佬、多少风口企业,说倒就倒了,谁又能保证地产市场不会发生剧烈变革?不会倒下一两位大佬?大佬们尚且如此,那些本土的中小型房企又有多少可供挥霍的资本?


  最后还有一个坏消息:2020年最后一天,央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行房地产贷款、个人住房贷款的占比提出明确上限。


  业内人士普遍认为,此次新政出台在预期之中,整体来说对银行影响不大。亦有房企人士分析,融资端的变化会倒逼房企投资更加审慎,并且会更加聚焦核心,未来房地产行业内部还会继续分化,龙头型房企发展态势更占上风,而中小房企后续不排除被并购、甚至是破产的可能。


  兰州地产市场看上去一片繁荣,可我们不知道,有些人,走着走着就没了。


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