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1月6日,万科企业股份有限公司发布2020年全年销售业绩。 数据显示,2020年1~12月,万科累计实现合同销售面积4667.5万平方米,合同销售金额7041.5亿元,同比增加11.6%。 从去年12月销售额看,单月合约销售额破千亿。12月份万科实现合同销售面积642.2万平方米,合同销售金额101

2021-01-07 来源:
  作者:沙露
 
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  2020年,横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情。据中指研究院数据显示,2020年上海住房成交均价突破5万元。其中,今年前11个月新房成交均价累计上涨5.68%。而截至12月23日,2020年上海商品住宅成交金额达4539亿元,较去年全年增长8.8%。 对于全年行情,机构分析人士认为,上海新房价格上


  2020年,横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情。据中指研究院数据显示,2020年上海住房成交均价突破5万元。其中,今年前11个月新房成交均价累计上涨5.68%。而截至12月23日,2020年上海商品住宅成交金额达4539亿元,较去年全年增长8.8%。


  对于全年行情,机构分析人士认为,上海新房价格上半年强势拉升,但在调控政策的影响下,下半年震荡回落;从供求方面来看,全年呈现出供不应求的势头,8成的区域成交量大于供应量,有4成项目认筹率超100%。预计2021年,成交规模有望保持在高位,价格维持稳中有升的态势。


  全年供不应求,4成项目认筹率超100%


  今年疫情稳定之后,上海热盘频出,不断推高市场热度。从各区来看,8成的区域成交量大于供应量,虹口、杨浦、徐汇等传统中心区域普遍供不应求,市场热度较高。周边成交量较大的区域,如崇明、青浦、奉贤等区因供应量明显下滑,导致“销供比”相比去年均有较大幅度提升。


  据中指研究院数据显示,截至12月23日,2020年上海商品住宅共成交7.26万套,成交面积795.8万平方米,较去年全年增长3.32%;成交金额达4539亿元,较去年全年增长8.8%。


  与此同时,截至12月23日,上海有181个项目入市233次推盘,供应房源近6万套,与去年188个项目入市225次推盘大体一致。其中185次推盘参与公证摇号,认筹率达到120.4%。相比之下,去年整体认筹率不足四成,不少去年认筹率较低的项目今年再度推盘后认筹率均有明显提升。


  根据中指研究院数监测数据,2020年,上海认筹率超100%的楼盘有93个,项目占比达到40%,其中54%的项目集中在外环以内。同时,也有不少楼盘遇冷,27个楼盘认筹率低于30%。


  从各环线来看,中内环间认筹率最高,为259%,有8成项目认筹率超100%。从价格段来看,10万以上及8万-10万价格段项目认筹率最高,为250%左右。由此推断,改善需求为主的大格局依然未变,单价8万以上的项目供不应求。


  值得关注的是,浦东前滩板块744%的超高认筹率让其他板块望尘莫及。2020年,前滩板块推盘4个,推出房源合计952套,合计认筹7086组,其中年末压轴的尚峰名邸因平均总价600万的47平方米小户型而备受关注,认筹率达1273%。


  下半年新房价格震荡回落,全年上涨5.68%


  横盘三年的上海房价从今年年初开启上涨行情,据中指研究院数监测数据,住房价格从去年底的47404元/平方米上涨至今年11月的50097元/平方米。其中,今年前11个月新房成交均价累计上涨5.68%,涨幅在中指百城中居第13位。


  2017年以来上海住房价格指数及环比变化


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  数据来源:CREIS中指数据


  从全年走势来看,上海新房价格涨幅上下半年分化明显,上半年强势拉升,下半年震荡回落。


  中指研究院上海研究总监方颃认为,上海本轮价格上涨始于2019年11月,当时,房贷利率挂钩LPR之后,上海首套房贷利率可减20个点。今年2-3月,受疫情影响价格上涨节奏被打乱。而二季度以来,受限价松动、土拍火热等多重因素的影响,房价涨幅持续扩大,上半年累计涨幅达到4.11%,在一二线城市中排名首位。


  但是到了下半年市场发生变化。方颃表示,长三角多地调控收紧,上海楼盘也重回“严格限价”模式。不过,在需求集中释放下,带来的供不应求效应及改善型项目的热销,对价格涨幅也起到了支撑作用。整体来看,下半年价格涨幅呈高位震荡回落态势。


  事实上,二手房价格不受限价政策影响,更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。上述数据显示,2020年前11个月,上海二手房价累计上涨6.69%,较新房增幅高出1.01个百分点。下半年以来,二手房市场成交套数持续走高,而挂牌房源数量明显下降,二手房市场转入卖方市场。


  2020年上海一二手房成交价格环比走势


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  数据来源:CREIS中指数据


  对于上海的明年房地产市场,方颃表示,虽然上海仍然保持严格的限购限贷政策,但是去年以来临港自贸区放松人才购房资格,以及近期对特定人群落户放松、加大人才引进力度,都对上海未来住房需求形成持续的补充。此外,上海仍在加快推进旧区改造,较大规模的拆迁需求持续入市对明年市场也起到支撑作用。


  而从目前的土地供应来看,方颃表示,今年上海住宅用地成交规模同比增长6成,亦为明年市场供应量提供有力支撑,当前偏紧的供求关系有望得到缓解,明年成交规模有望保持在高位,价格或将维持稳中有升的态势。

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